溫州炒房團(tuán)復(fù)活：弱市中炒房如同在鋼絲上跳舞
溫州炒房團(tuán)復(fù)活，老王又開始炒房了
陳周錫
經(jīng)過三十多輪競價，老王又買下市區(qū)一套學(xué)區(qū)房，這是他一年來買進(jìn)的第八套房子。
老王炒房已有十幾年時間，也是溫州目前為數(shù)不多還在炒房的人。之前一年里，老王買進(jìn)了六套安置房、一套商品房；其間，他賣出了三套安置房，凈賺上百萬元。目前，他手里握有四套房子，市價在1500萬元以上。
今年3月底以來，國家、地方相關(guān)政策連續(xù)利好，使老王又重新恢復(fù)了炒房信心。
國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，4月份全國商品房銷售面積同比增長7%，成為2014年年初以來首次正增長。與此同時，4月份浙江新建商品住宅銷售價格上漲0.2%，結(jié)束了連續(xù)13個月的下降趨勢。其中，溫州、杭州和金華分別同比上漲0.7%、0.4%和0.4%。
老王對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者說，3月份至今，溫州學(xué)區(qū)房持續(xù)密集交易，成交價略有上漲；4月下旬至今，中心區(qū)改善性住房交易明顯上升；城郊小套房動作不大，大套房依然無人問津，“全面回暖說”還為時過早。
學(xué)區(qū)房回暖
已經(jīng)三年沒有炒房的老王，去年開始籌資買進(jìn)安置房。他說，市場低迷，一些人迫于資金壓力，低價拋售房子也難以立即套現(xiàn)；他接盤后，以稍高于買入價的方式通過中介賣出。
與投資機(jī)構(gòu)精選項(xiàng)目一樣，老王買房也是百里挑一，主要為地段好、總價低的優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房。在去年年終分歲酒上，老王喝得很是盡興，他說自己看到了那么一絲絲的曙光。
老王說，之前四年時間里，溫州市區(qū)房價普遍比最高價時下跌了百分之三五十，城郊豪宅甚至更多，很多房產(chǎn)中介紛紛關(guān)門歇業(yè)。但今年初以來，一些房產(chǎn)中介又重新開張，對市場預(yù)期似乎有明顯好轉(zhuǎn)。
今年3月底以來，在國家、地方相關(guān)利好政策影響下，老王感受到周邊的人在恢復(fù)購房的信心，除了股票、配資之外，房地產(chǎn)又重新納入他們的視線。
同時，新樓盤促銷手段變化，也讓老王很為敏感。他說，甌江北岸一些樓盤，之前為9.1折，隨后上調(diào)到9.4折，如今為9.6折。無獨(dú)有偶，市區(qū)一些樓盤看房人數(shù)、銷售幾乎翻番，一部分開發(fā)項(xiàng)目釋放出取消價格折扣、優(yōu)惠等信號。
如果上述現(xiàn)象尚存利益方左右的話，那么房子量化交易可以佐證市場在起色。最近一個月，老王每隔幾天都會去市房屋交易中心看看，每次都發(fā)現(xiàn)大廳排著長長的隊(duì)伍，“這情形只有在市場每逢瘋狂時才會出現(xiàn)。”
有溫州市房屋交易中心工作人員說，該中心一天發(fā)放二手房交易票120多張，抵押登記(含注銷)票300張，以往這些票每天都很難發(fā)完，但最近一個多月來每天15分鐘就領(lǐng)完了。
溫州住建委披露的數(shù)據(jù)顯示，4月溫州市區(qū)二手房交易1970套，同比上升45.71%，環(huán)比上升52.12%。市區(qū)一手房成交均價1.79萬元/平方米，相比3月也上漲了19.09%。
老王說，每年3月至5月，是學(xué)區(qū)房的密集交易時間，“學(xué)區(qū)房加上新政效應(yīng)，催生了目前學(xué)區(qū)房回暖。”同時，4月下旬以來，中心區(qū)改善性住房也在明顯釋放，城郊小套房有交易但不大，城郊大套房依然無人問津。
政策市助推
最近一個月，老王買進(jìn)了兩套商品房，時隔四年后觸及這類房源，其中一套位于三洋濕地北側(cè)，盡管沒有學(xué)區(qū)概念，但品質(zhì)、地段、樓層均屬上佳。
老王說，之所以買進(jìn)商品房，只因?yàn)樗吹搅苏呃脦淼囊黄柟狻?/p>
今年3月30日，國家有關(guān)部委接連調(diào)整二套房首付比例、縮減二手房交易營業(yè)稅免稅期限。緊接著，溫州出臺促進(jìn)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見，首次購買新建商品住房可獲0.6%的補(bǔ)助。
最近，溫州還出臺司法網(wǎng)拍房新政，購房者只需承擔(dān)契稅和印花稅。老王說，兩個月來，溫州網(wǎng)拍房競價又開始激烈起來，尤其是地段好的學(xué)區(qū)房，“溫州網(wǎng)拍房全省最多，新政主要是去化庫存，雖可減少費(fèi)用但不太多”。
除了政策外，央行[微博]3次降息2次降準(zhǔn)，資金流動性也讓老王倍增信心。
一個多月來，老王致電銀行朋友的次數(shù)明顯增多，除了辦理銀行卡之外，還有就是詢問貸款難易程度。“民資投資渠道不多，只要銀行不關(guān)門、貸款不緊，房價就有可能回暖，我們(被套炒房者)就不會死。”
老王在緊盯政策面、資金面的同時，也在關(guān)注市場面的變化反應(yīng)。與以前不同，如今溫州經(jīng)濟(jì)狀況、房源供需、資金供應(yīng)環(huán)境已經(jīng)發(fā)生變化。
2011年溫州民間借貸危機(jī)后，至今經(jīng)濟(jì)尚未恢復(fù)元?dú)猓罅棵耖g資本或貸款仍被套在房地產(chǎn)領(lǐng)域。據(jù)統(tǒng)計(jì)，一季度溫州實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)總值863.7億元，同比增長6.9%，低于浙江的8.2%和全國的7%。
截至4月底，溫州待售商品住房46640套，建筑面積616.28萬平方米。如按此前12個月的平均銷售速度，全市去庫存化周期需要17.9個月，其中市區(qū)12.3個月。
在今年1月的全省“兩會”上，有溫州市委領(lǐng)導(dǎo)表示，溫州走出經(jīng)濟(jì)困境至少還需2到3年。究其這一時間的推算，是在沒有新增不良貸款以及年處置近400億不良貸款進(jìn)度的前提下得出的。
于是，如何救贖房地產(chǎn)、激活資金流、壓縮土地放量就成為當(dāng)?shù)卣笞钪苯拥拇胧?/p>
據(jù)溫州房產(chǎn)網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，去年溫州土地成交總額155億元，比2013年420億元的土地收入銳減了63%。今年，溫州土地放量繼續(xù)收窄，區(qū)域供地有松有緊，但賣地還不是很樂觀，中國指數(shù)研究院[微博]數(shù)據(jù)顯示，今年一季度溫州共推出23宗土地，只成交了17宗。
炒房過山車
老王說，在弱市中炒房，如同在鋼絲上跳舞，考驗(yàn)的是人的毅力和眼光，獲利一般只有10%多點(diǎn)。這與四年前買房如買菜，搶到房就等于搶到錢相比，已不能同日而語。
盡管市場已經(jīng)巨變，但仍有炒房者在堅(jiān)守。老王對《第一財(cái)經(jīng)日報(bào)》記者說，目前溫州市區(qū)活躍著十余組專業(yè)炒房團(tuán)體，他們?nèi)鍌�人成組，在資金上抱團(tuán)取暖，其中帶頭人炒房經(jīng)驗(yàn)豐富、眼光敏銳，熟悉市場行情變化。
一改以前跟風(fēng)炒作風(fēng)格，如何在弱市中提前布局、吸收低價房源，是老王在血一般教訓(xùn)后的操盤新變化。
2011年之前溫州房價領(lǐng)漲全國，成為全國房價上漲最快的城市之一，被認(rèn)為是中國樓市“風(fēng)向標(biāo)”。
數(shù)據(jù)監(jiān)測顯示，2006年至2011年，溫州市區(qū)商品房銷售均價從8045元/平方米一路上漲至34674元/平方米，5年時間漲了3倍左右。“房價每平方米從1萬元漲到2萬元，花了一年多點(diǎn)時間；從2萬元漲到3萬元，花了一年不到時間。3萬元以上，只要開發(fā)商敢漫天開價，市場就會瘋狂買入。”
2009年至2010年間，寬松的銀行貸款、瘋狂的民間借貸，都為老王提供了源源不斷的資金來源。和很多人一樣，老王幾乎每天都在忙活著買進(jìn)賣出，每套房子少賺幾萬元，多賺上百萬元。“我們只是小蝦米，大量實(shí)體企業(yè)才是主力軍，它們用企業(yè)抵押貸款去買房或造房。”
在狂歡中，“已經(jīng)昏了頭”的老王高價買進(jìn)多套豪宅，試圖轉(zhuǎn)手獲取高額利潤。
然而，2011年3月國務(wù)院下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作有關(guān)問題的通知》，溫州隨即出臺更為嚴(yán)厲的限購政策：2011年3月14日起，溫州市戶籍居民家庭及納稅一年以上的非本市戶籍居民家庭只能新購買1套商品住房(含二手存量房)，規(guī)定中指房屋無論買后是否賣掉，都不能再購買房屋。
頓時，瘋狂戛然而止，拋售無人接盤，暴跌隨即展開。截至今年3月份，溫州房價已經(jīng)連續(xù)40多個月出現(xiàn)下跌。
“實(shí)在跌得太多了，也該有點(diǎn)反彈了。”老王說，如今溫州市區(qū)諸多樓盤房價，比最高峰時下跌了百分之三五十，他手上的一套幾千萬級豪宅縮水了60%左右。同時，2011年爆發(fā)的溫州民間借貸危機(jī)，讓老王的千萬元民間借貸付諸東流，同時他借用的資金也無法還本付息。
老王依然開著豪車，在外人看來還很風(fēng)光，但他說挺羨慕公交車?yán)锬切┦忻竦男δ槨＠贤醮蜷_皮夾子，里面至少有20多張形形色色的銀行卡，“這還算少的，家里還有那么一疊。”他張開手指比劃著，兩指間的高度至少有七八厘米。
跌落人生低谷的老王，想著如何東山再起，他認(rèn)為這次樓市回暖應(yīng)該不會只是曇花一現(xiàn)。
談話間，老王團(tuán)隊(duì)里的小林穿插說，他最近采用8倍配資杠桿炒股，賺了錢了。這讓老王很是感慨：“我不懂股票，那不是我的菜。”同時他不無聯(lián)想地說，股市和樓市存在蹺蹺板效應(yīng)，當(dāng)前的股市是否在重蹈溫州房價暴漲的后塵！
（來源：第一財(cái)經(jīng)日報(bào)）
文章關(guān)鍵詞： 房地產(chǎn)炒房溫州炒房團(tuán)
